筆者紹介

筆者紹介

筆者 大林 弘道
1967年生まれ 岐阜県出身 ファイナンシャルプランナー(CFP)

慶応義塾大学卒業後、大手不動産会社勤務を経て、現在スター・マイカ・アセット・パートナーズ株式会社に従事しています。
2007年より、個人投資家の資産形成サポートを続け、その数は200名を超えるまでとなりました。
リーマンショックからアベノミクスといった経済のうねりの中でも、安定した資産形成が出来るよう 不動産資産の取得と資産管理会社の設立を提案しています。

著書紹介

本 資産運用・節税・相続のための新・不動産投資メソッド 「じぶんリート」

■これからの資産運用は、
不動産投資を軸としたプライベートカンパニーの設立に注目

買い物にも税効果を考えるこの時代、それを追及した効率的な資産運用が必須となってくる。 そのために検討したいのが、会社の設立、つまり法人という別チャネルの存在だ。 資産管理会社として、個人が保有する資産から得られる配当や収益の受け皿として活用するのだ。
資産管理会社の法人格と従来の個人格を相互に活用しながら、不動産投資を軸とした資産形成を行う「じぶんリート」を提案する。



本1 本2 主な著書に「ハイブリッド不動産投資」「ディフェンシブ不動産投資」
(いずれも幻冬舎ルネッサンス刊)があります。

左: 金融視点で考えるハイブリッド不動産投資法
右: 節税・年金・相続を考える人のディフェンシブ不動産投資



所属会社

会社

会社名 スター・マイカ・アセット・パートナーズ株式会社
設 立 平成28年4月
住 所 東京都港区虎ノ門4丁目3番1号 城山トラストタワー28階
Tel/Fax 03-5776-2633/03-6368-9716
資本金 3,000万円
事業内容 収益不動産の管理、売買
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ばやしの小ネタ
家なき子の特例とリースバック

小ネタイメージ01 相続税の基礎控除が縮小され、評価額の高い都心に自宅を保有しているだけで、相続税がかかるようになってきました。 ただ自己居住用で利用していく土地とそうでないものとは区別する必要があるし、みんながみんな相続税納税のために自宅を売らなくてはならないようではあんまりです。 そこで相続人がその土地を居住用として継続利用するであろうことをひとつのモノサシとして、土地の評価減(8割減)が認められています。
これを小規模宅地の特例といいます。 この特例が適用されるか否かでは相続税額に相当の差ができます。

相続人が居住用として利用するであろう要件を具体的にあげると、
・配偶者が相続するケース ・同居していた親族が相続するケース があげられます。
別居している親族が相続するケースはどうでしょう。実は、その別居親族が過去3年にわたりマイホームを保有していなければ、小規模宅地の特例が適用となります。 マイホームがない以上、その相続土地を利用することが自然だと考えられるということなのでしょう、これを通称「家なき子の特例」と言っています。

では、相続税対策において、マイホームを持っている人(相続人)はこれを見越してマイホームを売却し、家なき子状態になっておいた方がいいのでしょうか。
でも住み慣れたマイホームから転居するのは大変ですし、家族のことを考えると適当な賃貸住宅が見つかるとも限りません。 そこでセル・アンド・リースバックという手法が使えます。
自身はマイホームを売却して、所有権を手放すのですが、立場を変えて賃借人として借りる立場となるのです。 そうすれば転居する必要もなく、「家なき子」となることで相続税対策も講じることができますよね。
今はリースバックの引受先(買手となる不動産会社)もありますし、親に知られることなく、子の相続税対策ができますので、これは検討に値するかもしれません。

宝くじを経費に?

プライベートカンパニーを保有している人の間で、最近、宝くじを経費にするのが流行っているそうです。
経費で宝くじを買っているという表現の方が合っているのかもしれません。
どういうことかと言うと、取引先やお世話になった人への交際接待の一環として配るという名目で、宝くじを大量に買うのです。 どのくらい大量かというと、法人の利益を潰せるくらいです。
そして、数十枚は本当に配ります。誰に配ったかも一応書き留めておきます。 手元に残った宝くじが、万一あたったら経費にはしません。 外れたら経費にするのです。

古典的な方法で、商品券を使うことがありますが、この宝くじ編はその応用とでも言えるのでしょうか。
昨今は、商品券は現金同等物として目をつけられているようなので、宝くじに着目したようです。
宝くじであればよく景品に用いられているので大丈夫と考えたわけです。。

もちろん、本文で書いているように、事業目的のために必要なものであってはじめて、経費となりますのでお間違いのないように。。

ローン残がある物件を法人へ移す方法

小ネタイメージ01 住宅ローンがまだ残っている物件、抵当権等の設定がある物件を、個人から法人に所有権を移すのは難しいと言えます。債権者である金融機関の承諾が得られないためです。
ただ、個人→法人への所有権移転登記ができないわけではないので、手続き自体はすることが可能です。金融機関側も個人に対して行った過去の融資について、 その登記簿をチェックするようなことは基本的にないそうなので、登記簿上の所有者の異動については、基本的には分からないということになります。
ただ、これがもし金融機関側にわかってしまった場合には大変です。
期限の利益を喪失し、融資額の一括償還を求められないとも限りませんので、やはり変なことはしないに越したことはありません。

そこで所有権留保という手法が取られる場合があります。
不動産の所有者である個人は、法人へ物件を売却したため、その後の賃料収入等は法人へ移ったが、売買代金のすべてがまだ支払われていないため、 所有権移転登記をしていないという体裁をとるのです。(売主個人から見た場合、所有権留保ということになります)

登記は対抗要件であり、必ずしも登記しなくてもよいということもあるので、税務署へは売買契約書などによって(必要に応じて)説明するのです。 そうすれば、金融機関の問題もクリアになるし、登記費用などを節約することができるという話です。
ただ住宅ローンが誰から引き落としされているかとか、固定資産税はだれに請求がきているかとか、突っ込まれると苦しい。。 といったところもあるでしょうから、あまりお勧めはできません。。

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